No campo da responsabilidade civil é uma realidade freqüente, as ações que são levadas ao crivo do Poder Judiciário onde o tema em debate, é inerente à responsabilidade do incorporador frente ao condomínio e condôminos por defeitos de construção constatados nas partes comuns do prédio e nas unidades autônomas. A indagação que se faz em casos dessa natureza diz respeito a quem pode reclamar a reparação desses defeitos, e contra quem a ação deve ser direcionada?
A prática forense diária mostra que o incorporador, via de regra, quando acionado judicialmente sustenta a preliminar de ser parte passiva ilegítima ad causam pelo fato de não ter construído o prédio; empreitou as obras a um construtor, a quem, no seu entender, caberia a responsabilidade pela construção. O construtor, por sua vez, quando chamado a compor a lide, também nega sua legitimidade passiva por não ter celebrado nenhum contrato com o condomínio e nem com os adquirentes das unidades autônomas. Sustenta que a avença só o vincula ao incorporador, sendo estranha aos condôminos.
Essas objeções, aparentemente corretas, fundam-se em premissas falsas, facilmente repelidas quando se examinam os preceitos legais inserto no sistema normativo que determinam a responsabilidade do incorporador.
Com efeito, define a incorporação imobiliária o parágrafo único do art. 28 da Lei 4.591/64, ao comandar ser: “a atividade exercida com intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas por unidades autônomas”.
O incorporador, na exata dicção do artigo 29 da mesma lei, “é a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terrenos, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção, sob o regime condominial, ou que meramente aceite proposta para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”.
Já o artigo 32, “d” e “g” c/c o 53, IV da mesma Lei 4.591/64, impõe ao incorporador a obrigação de entregar o prédio de acordo com o projeto de construção e o memorial descritivo, devidamente registrado e arquivado no Cartório de Registro Imobiliário competente.
O motivo de tais exigências fica evidenciado no artigo 43, II, IV, da lei de regência ao determinar que o incorporador responda civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustamente a conclusão das obras.
Vê-se, portanto, que a responsabilidade do incorporador, sem se falar no contrato, decorre da própria lei, que, por sua cristalinidade, dispensaria maiores divagações. Ele assume ex-vi leges a obrigação de fazer, cujo último ato é a entrega de uma ou várias unidades construídas e correspondem a frações ideais do terreno em que se erguem e assentam.
Segundo o magistério de Caio Mário (Condomínio e incorporações, 4ª ed., Forense, pp. 283-284), quem contrata uma incorporação tem guardar fidelidade ao prometido, e não pode; unilateralmente fugir dos termos avençado. Assim é defeso ao incorporador se apoiar na escusativa de que é mero intermediário. Dentro da filosofia da Lei de incorporações, é a chave do empreendimento, ao qual se vincula em caráter permanente.
O incorporador é o responsável por qualquer espécie de dano que possa resultar a inexecução ou má execução do contrato de incorporação. Trata-se de entrega retardada, de construção defeituosa, de inadimplemento total, pondera Aguiar Dias (Responsabilidade Civil em debate, 1ª ed., Forense, p. 54), responde o incorporador, pois é ele quem figura no pólo da relação contratual oposto àquele em que se coloca o adquirente da unidade ou das unidades autônomas.
Finalmente é de ser entendido que em nada altera a conclusão dos doutos civilistas citados, o fato de ter sido a construção cometida ao construtor. O incorporador continua responsável porque é o contratante. Responde também o construtor, porque é o causador direto do dano, e tem responsabilidade legal, de ordem publica, de garantir a solidez e segurança da obra em benefício do seu dono e da incolumidade coletiva.
JOSIVALDO FÉLIX DE OLIVEIRA
Juiz de Direito – Especialista em D. Civil – Prof.º do UNIPÊ.
Nenhum comentário:
Postar um comentário